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香港以外的房託潛力?亞洲市場不容忽視

2019-10-02 作者:楊書健 節錄自《環球房託砌出現金流》 流覽160次

截至2019年中,全球擁有房託制度的國家有38個,房託的總數達到480隻。 根據美國房託的行業協會NAREIT的數字,全球地產股總市值為1.4萬億美元,而全球房託的的市值超過1.1萬億美元,換言之房託佔比達76%。因此,全球房託發展成熟,值得投資者考慮。



節錄自楊書健著作《環球房託砌出現金流》,按此訂購



近年香港很多年輕人選擇移民到台灣,其實台灣房託亦是有很大潛力的一塊。 根據國際數據顧問IHS Markit 在2019年第一季所作的預算,台灣在2019年的國民生產總值增長維持在2.0%,比新加坡、南韓和香港都高。在高峰時期,台灣一度有8隻上市房託。但後來因為房託與實體地產出現價格差異,股價長期偏離淨資產值,因此股價缺乏支持的房託就被私有化了。雖然減少了市面上的房託數目,但是剩下來的房託實力較高,整體市場也就更穩定。在經歷了幾年的沉寂期,在2018年就有兩隻新房託上市,重新啟動了上市潮。支持這一波上市潮的房託管理人都明白,傳統台灣房託的問題就是缺乏增長。因此,兩隻新房託的管理人都承諾會以新思維管理,盡快收購資產以壯大房託。假如他們能成功收購資產,能刺激其餘房託的新投資,甚至吸引其他業者上市。因此,台灣市場雖較小,但亦值得我們留意。


其他亞洲後起之秀,如馬來西亞及泰國均有本地的房託市場,其中以馬來西亞近幾年發展最好,雖然當地房地產價格較低,使房託資產總市值不高,但隨著當地房託市場愈趨穩定,相信有望進一步發展。


而印度已於2014年通過房託法規,第一隻房託亦在2019年上市,未來幾年或會出現上市潮。 另外,印尼則還未通過房託法律,在房託之外,不少印尼的政府機構以及公司皆以新加坡作為他們的金融中心進行上市集資,故現階段最有潛力的發展方法應該是依賴新加坡為平台上市。中國則有數隻在境內上市的試行房託,但相關的正式法規仍未出台,加上上海及深圳股票市場仍未完全開放,外資基金經理的參與度不高,所以現時投資中國房託,仍然以在香港及新加坡上市的房託為主。


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長遠來說,相信在不久將來,亞洲的房託市場會百花齊放。

房託之外,商業地產收租股亦值得留意。亞洲最大物流平台ESR Cayman雖剛在香港延遲上市計劃,但該股是物業發展商,將來如果再次上市,亦值得各位留意。


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